부동산 중개보수 (복비) 계산기

매매, 전/월세 계약 시 법정 최대 중개수수료 상한선을 정확하게 계산해드립니다.

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눈 뜨고 코 베이지 않는 부동산 중개수수료 완벽 가이드

💡 바쁜 분들을 위한 핵심 요약

•중개수수료는 '정찰제'가 아닙니다. 법정 상한율(0.3%~0.7%) 이내라면 중개사와 자유롭게 합법적인 할인 협의가 가능합니다.
•월세 계약은 단순히 보증금만 보지 않고 '보증금 + (월세 × 100)'으로 부풀려진 환산 금액이 복비의 기준이 됩니다.
•계산된 중개보수에는 부가세(VAT)가 포함되어 있지 않습니다. 중개사가 일반과세자라면 10%, 간이과세자라면 4%가 최종 청구됩니다.

📊 한눈에 보는 부동산 중개보수 법정 요율표 (현행기준)

1. 주택 매매·교환

거래 금액	상한 요율
5억 원 미만	0.4% 한도액 설정구간 (별도 확인 필수)
5억 원 ~ 9억 원 미만	0.4%
9억 원 ~ 12억 원 미만	0.5%
12억 원 ~ 15억 원 미만	0.6%
15억 원 이상	0.7%

2. 주택 임대차 (전세·월세)

거래 금액 (월세는 환산가액 기준)	상한 요율
3억 원 미만	0.3%
3억 원 ~ 6억 원 미만	0.3%
6억 원 ~ 12억 원 미만	0.4%
12억 원 ~ 15억 원 미만	0.5%
15억 원 이상	0.6%

3. 오피스텔 및 상가/토지

주거용 오피스텔: 매매 0.5% / 임대차 0.4% (고정)
상가 및 토지 (주택 외): 거래 금액 무관하게 0.9% 이내에서 상호 협의

🗣️ 실전! 수수료 자연스럽게 협의하는 팁

1. 계약서 쓰기 전, 브리핑 단계에서

잔금일 당일 서명 직전에 깎아달라 하면 서로 얼굴만 붉혀집니다. 매물을 보고 가계약금을 넣기 전 "수수료 요율은 얼마 선에서 맞춰주실 건가요?"라고 미리 조율하세요.

2. 요율 경계선 (9억·12억·15억) 노리기

매매가가 9억 원이라면 8억 원대 매물보다 요율표상 상한액이 확 뜁니다. 이렇게 요율 구간이 변하는 턱걸이 거래라면 깎아달라는 명분으로 가장 효과적입니다.

🧾 챙겨야 할 현금영수증 처리

잔금일에 수수료를 송금했다면 현금영수증(소득공제 30% 대상)을 꼭 요구하세요. 공인중개사는 현금영수증 의무발행 업종입니다. 부가세를 내고서라도 발급받아 연말정산에 반영하는 것이 훨씬 유리합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 계약이 파기되면 중개수수료를 내야 하나요?: 단순 변심 등 매도/매수인의 잘못(귀책)으로 파기되었다면 원칙상 수수료를 전액 내야 합니다. 하지만 '공인중개사의 중대한 과실'이나 실수로 인해 거래가 깨졌다면 지급하지 않아도 됩니다.
Q. 살던 전셋집을 그대로 재계약할 때도 복비를 주나요?: 보증금이나 월세 변동 없이 조건이 100% 동일한 '묵시적 갱신'이거나 집주인과 직접 연장 계약서를 썼다면 복비를 낼 필요가 없습니다. 단, 보증금이 오르면서 상호 보호를 위해 공인중개사가 대서(도장)를 해준다면 일정액의 대서료 또는 증액분에 대한 협의 수수료가 발생할 수 있습니다.
Q. 모르고 상한선보다 비용을 더 많이 냈어요. 돌려받을 수 있나요?: 네, 초과 지급된 중개보수는 법적으로 무효이므로 돌려받으실 수 있습니다. 관할 시·군·구청 지적과나 국토교통부에 영수증/이체내역서를 들고 신고하면, 사후 처벌(영업정지/과태료)과 함께 차액 반환 명령이 내려집니다.
Q. 오피스텔 수수료는 왜 더 비싸게 나오나요?: 1인 가구가 사는 주거용 오피스텔이라도 '전용면적 85㎡ 초과' 하거나 '전용 입식 부엌/화장실'이 없다면 상업용(주택 외)으로 분류되어 무조건 최고 상한율의 적용을 받습니다. 그래서 오피스텔은 계약 전 수수료 협의가 필수입니다.